В работе сформирована и обоснована концепция стоимости земли, основанная на новой институциональной теории. Инфраструктурная составляющая стоимости земли в представленной концепции обуславливает, с одной стороны, эффективность использования природных ресурсов, свойств, востребованность земли на рынке, с другой – издержки, которые определяются не только капиталовложениями в строительство инженерной инфраструктуры, но и убытками, связанными с ограничениями деятельности в пределах зон с особыми условиями использования территории, созданием неблагоприятных условий хозяйственной деятельности, мелкоконтурностью, изрезанностью и иным на конкретном земельном участке, которые являются внешними негативными инфраструктурными экстерналиями, создающими некомпенсируемые рынком потери правообладателей земельных участков, попадающих в границы указанных зон. Разработаны и апробированы методы оценки влияния таких негативных инфраструктурных экстерналий на стоимость обремененных зонами земель в разных условиях активности земельного рынка, основанные на экспертно-аналитическом подходе (депрессивный рынок); соотношении рыночных стоимостей земельных участков, обремененных и необремененных конкретной зоной, и квалиметрическом моделировании (малоактивный рынок); моделировании путем введения в модель фактора наличия зон с особыми условиями использования территории на основе группировки зон по схожему регламенту использования, либо введения параметров этого фактора (активный рынок). Предложены способы учета пространственных недостатков и компенсации ограничений и запретов деятельности на территории земельных участков при индивидуальной рыночной оценке.
Ключевые слова:
концепция стоимости инженерная инфраструктура негативные инфраструктурные экстерналии оценка земель ценность территории пространственные недостатки землепользования зоны с особыми условиями использования территории обременения регулирование использования земель методы оценки земель коэффициент регламента